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加快建設房地產長效機制

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加快建設房地產長效機制

  自2016年9月30日起,按照中央“住房不投機”的要求,各地穩步加強房地產市場調控,相繼出台調控政策,防止房價過快大幅上漲。然而,2015年5月至2018年5月,我國新建商品房價格連續37個月上漲,漲幅20.4%。這一輪房價的大幅上漲增強了居民的樂觀預期,也增加了調控難度,使得調控政策的邊際效應隨著時間的推移而降低。

  我國住房貨幣化改革20年來,為總結相關的損益為今後推進相關工作提供了參考。一是從調控政策工具和效果上看,金融政策直接影響購買力,短期刺激效果最好,“限購”等行政措施有直接的短期效果,但沒有解決根本矛盾。第二,我們不應強調行政措施,而不應強調經濟措施。第三,不要把重點放在抑制需求和增加供給上。第四,政策不能經常轉向加劇市場波動。第五,由於城市的戰略面臨考驗。

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  當前,要繼續堅持嚴格調控政策而不放松,堅決遏制房價上漲,確保不發生系統性風險,同時努力促進供需平衡,盡快從短期調控政策向長效機制轉變。從主要依靠行政手段轉向主要依靠經濟手段,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

  一是改革“人地關系”,優化土地供給。未來,新的居民人口應與土地供給掛鉤,省際耕地供給的平衡應與城鄉土地利用的增減相聯系。同時,通過嚴格實施“與土地供應掛鉤的移除庫存循環”來優化現有的土地供應模式。

  二是保持穩定的房地產金融政策。實施長期穩定的住房信貸融資政策,穩定買家預期,支持急需和改善購房需求,抑制投機需求。支持住房企業合理的融資需求,規范融資目的,防止過度融資。

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  第三,改變住房供給結構,豐富住房供給主體。未來,主要供應商將由開發商轉向政府、開發商、租賃中介公司、長期租賃公司等多種供應;供應形式也將由商品房轉向商品房、租賃房、共有產權房等類別。但是,住房供給結構的探索和政策的出台要因地制宜,要警惕盲目跟風。

  四是推進房地產稅制改革,抑制投資模式需求。目前,房產稅呈現出“重輕增股、重建交易輕留股”的特點。今後要減少交易環節稅費,增加留存環節稅費,促進開發建設、貿易,保持環境稅平衡,避免重複征稅。

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